这些年，在临深楼市中，东莞松山湖已经活成了神话。2014年松山湖房价不足7500元/平，到2023年均价5.45万/平。 现在提起松山湖，不少深圳人两眼放光，只恨自己没早买，还有些是后悔当初没多买。而惠州的大亚湾、惠阳，却不知让多少深圳购房客产生迷惑。至于现在深圳人提起惠州楼市，不管有没有动过买的念头，内心深处都会冒几个大问号：惠州还能买么？哪些地方最值得？其实这些问题，可以通过另一个问题来回答：在惠州，谁最有松山湖相？
01对惠州的灵魂拷问
提起惠州，很多人会下意识的认为它是一个三四线城市。其实不然，惠州是一个妥妥的二线城市。论绝对实力，2022年惠州GDP为5401亿，在大湾区排名第5，放眼全国与内陆省会城市哈尔滨、太原、贵阳一个段位。在新一线城市研究所的榜单中，惠州与昆明、厦门、福州、济南一起，位列二线城市。
更重要的是，惠州是货真价实的“临深概念”城市。这种地缘优势是大湾区内外围的肇庆、江门，甚至珠海、中山都没法比的，也是绝大数内陆城市羡慕不来的。所以，如果有机会买惠州，肯定比买在内陆的老家城市强。当然，惠州也有惠州的问题，在大湾区，这座城市给人的气质就是中庸。实力不弱，没有明显的糟点，但似乎也没有抓人眼球的发展焦点。 大湾区时代，几乎每一个湾区城市都有自己的金矿可以挖、都有自己的故事可以讲，并以此吸引着湾区人财物的流入：比如深圳有前海；广州有南沙；东莞有松山湖，东部又搞了个滨海湾新区；珠海有横琴；中山有马鞍岛。 惠州呢？相信很多人会一脸懵逼。 大湾区时代一个根本性的不同就是，城市正在打破行政的藩篱加速融合。在资源要素的流动中，在产业拼图的重构中，在城市功能角色的再分配中，一些区域板块将会上演命运的狂飙。其中以松山湖的崛起最为典型，其正是以华为为代表的深圳高科技产业外溢结出的果。如火如荼的马鞍岛也正在力求复制松山湖的奇迹。
而惠州在大湾区时代最大的想象，就是承接深圳东莞的外溢红利。
02为什么说仲恺最有松山湖相
惠州很大，是深圳+东莞的两倍多，真正能称得上临深的地方有三处：仲恺、惠阳、大亚湾。但这三个板块上演的深圳故事内核是不一样的。惠阳南站新城的置业逻辑是高铁站、地铁14号线延长线。大亚湾更多胜在旅游资源，石化产业。这两个地方的问题在于，既没有政府层面的高规格、大手笔的规划定位，又缺乏高质量的产业支撑。 因此这两个地方很难通过产业汇聚更多的人，本质上扮演的是深圳睡城角色，目前来看，连睡城都算不上。 而国外城市发展经验表明，睡城的上限是很低的，这也是为什么惠阳、大亚湾房价一言难尽，套了无数深圳买家的底层原因。反观仲恺，要规划有规划，要产业有产业，是惠州最有松山湖相的地方。1、战略定位 仲恺是首批国家级高新区之一。科技部火炬中心今年2月发布的2022年度国家高新区（169个）综合评价结果，惠州仲恺高新区排名全国第32名，同比上升3位。2、产业实力 仲恺主要聚焦于新能源、电子信息、科技创新、高新制造等高新技术产业，和松山湖很像。板块内的高新技术企业达906家，增量、存量均居惠州第一。2022年仲恺R&D（研究与发展经费）投入占GDP比重达到7.73%，是惠州全市的2.3倍。仲恺实际利用外资34.65亿，占惠州全市的33.4%。2023年在惠州重点建设项目中，仲恺拿下了两个“第一”：项目数量第一，96个；2023年计划投资额第一，266亿；从类别上看，基本都以高新技术为主。3、经济实力 虽然在深圳人的印象里，仲恺的名头并没有惠阳、大亚湾响亮，但它的实力一点都不输后两者。得益于高质量的产业，仲恺也正在成为惠州经济增长的火车头。2022年，仲恺区GDP为905.98亿元，仅次于惠城区的1032亿，大亚湾的915亿，高于惠阳的803亿。比隔壁松山湖的GDP还多出130多亿。从增速上看，同比增长6.4%，分别高于全市、全省、全国2.2、4.5和3.4个百分点。交通，同样是仲恺的一个加分项。这里有赣深高铁仲恺站，不到30分钟就能达到深圳北，到东莞南就更近了。这里有莞惠城际陈江南站，到松山湖也就半小时左右。此外还有将要动工的深惠城际，2站到龙岗，直达前海。
可以说，仲恺与深圳的交通链接度比松山湖、马鞍岛更具优势。所以，不管从哪个方面，仲恺都是最能代表惠州参与大湾区舞台竞技的选手。 如果未来惠州也要打造自己的前海、松山湖，最有可能的选址就是仲恺。之所以一直在强调仲恺的经济产业，是因为房地产下半场，还有一个常识：买房置业跟着经济、跟着产业走，聚焦城市发展高地。为什么松山湖的房价那么高？就是因为高质量的产业聚拢来了高质量的人群，要支撑有支撑，要有预期有预期。 当然，目前仲恺的产业底子还没法和松山湖比，但大方向是对的，剩下的只是时间问题。
03紧盯核心地段的龙头大盘
买仲恺，该怎么选盘呢？还是那两个原则：1、核心地段；2、最好是国资背书的龙头盘。在仲恺，符合以上要求的项目并不多，近期开盘的华创金麟府值得关注。1、占据陈江核心地段 仲恺面积347平方公里，虽然只占了惠州面积的3%，放在深圳却是和宝安、龙岗不差上下的存在。这么大，发展显然也是不均衡的。在其内部以生活居住为主，且开发较为成熟的地方是陈江。这里有仲恺的体育馆、惠州首个奥特莱斯、红星美凯龙、惠州中心人民医院……而金麟府所在的五一片区，又是陈江城市面貌最好的地方。 项目位于五一片区的核心地段，前后及右侧都是已经交付的商品房社区。
与红星美凯龙一路之隔，与体育馆隔十字路口相望。
与欢乐海湾购物中心和奥特莱斯就两三百米的距离。
与五一新天地购物中心，也就四五十米的距离，从阳台望出去就是。
此外，项目还自带约5.8万方开放式商业街。所以，这里的生活感和烟火气非常浓。2、片区内唯一国资背景的项目 华创金麟府项目开发进展一直为购房者关注，项目此前受新力控股集团债务危机爆发影响一度停工。 据最新消息，目前新力控股已退出项目建设，山东国信成为华创金麟府项目的大股东，与华创地产集团共同合作推进金麟府地块项目。随着山东国资企业的入驻控股，项目已陆续复工。值得一提的是，其还是仲恺大道沿线17个城市更新项目中唯一一个国企控股的盘。3、70多万方的超级大盘 项目总体量达73万方，属于典型的超级大盘。沿着体育路从体育馆一直延展到仲恺大道，是目前五一片区最后也是最重要的一块拼图。
项目开发完后，将会完全确立陈江五一仲恺生活中心的地位。
目前金麟府在开发的是一期，但也有约27万方的体量，不小了。而这也恰是项目一个独特的买点。因为周边配套非常成熟，一期交付后完全可以共享周边配套，不存在一般大型项目首期面临的那种生活不便，需要慢慢养的问题。而后续二三期的开发，及自身商业的成熟，又会对一期房子的保值增值产生“抬轿效应”。4、户型使用率超高 深圳的高房价，让深圳人在买房时会格外重视得房率。一些得房率高的二手房，往往也会受到热捧。你知道金麟府的得房率多少么？约82%！加上赠送后的实际使用率约90%以上。这数据要是放在深圳的楼盘身上，绝对会被拿来大肆吹嘘一番。而且户型设计也是可圈可点。比如下面这个110平的4房2厅2卫（准确的说是3+1户型）。
现在深圳市场流行的全飘窗赠送，金麟府基本都有。而且是罕见的三阳台设计。南北双阳台，不仅给了生活更多可能，南北对流也大大改善了室内空气质量。其中一个房间虽然属于半赠送，但空间感是一点都不小。开间达到2.5米，而且L型玻璃窗，通透感很强，完全可以作为一个书房、画室或者麻将室使用。
客厅开间3.7米、主卧开间3.5米，尺度感都比较足。听销售说，市面上要达到同等房间数和尺度感的竞品，面积要去到120平以上。5、性价比高 金麟府的备案价在1.14万元/平，折后均价大概在9000多，比竞品便宜了一两千，极具性价比。价格+产品+地段，使得金麟府在片区内很有竞争力。目前项目主推的户型，除了上面说的110平的3+1房外，还有83平的2+1房（两厅一卫）和97平的2+1房（两厅两卫）。83平的户型上车门槛更低，首付只需15万左右。很适合给家中的老人买来养老住，周边生活方便，还能时不时的越过马路去体育馆锻炼。 97平户型不只是比83平户型多出一个卫生间，空间尺寸感也大了不少。赠送的阳台房面积比83平的大了3个平方；客厅、主卧开间分别多出10cm，次卧开间多出了20cm，更偏改善一些。
这个盘适合哪类人呢，惠州本地的就不多说了。1、在深圳、广州、东莞等地方打拼，这些地方的房子太贵了，但又不想离开大湾区。这个项目是一个选择。2、自己已经有房住，但无法在所在城市买第二套，想把家中老人接到南方养老，这个项目也是一个选择。3、买房长线投资兼自住，这个板块和地段也是可以搏一博的。
据说有香港客在这里买了两套。一些对周边及项目很熟悉的附近楼盘住户，也将家庭第二套房买在这里。怎么说呢，金麟府这个盘优点很明显，就摆在那里。你去现场看一下，立马就能感受出来。对深圳、广州等地客户来说，买金麟府，总价比深圳刚需上车盘的首付钱都低，压力并不大。不管是投资，还是拿来给家人住，亦或日后自住，这个盘都是还有想象的。 不过，前面说的那些底层逻辑，也需要时间来兑现，学会做时间的朋友。
